ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณ

นอกจากเงินดาวน์ (ปกติ 10–20% ของราคาซื้อขาย) ผู้ซื้อควรเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนอีกราว 3–6% ของราคาประเมิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ซึ่งโดยธรรมเนียมแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าประเมินหลักประกันของธนาคาร ค่าประกันอัคคีภัย และเงินกองทุนส่วนกลางกรณีซื้อคอนโด ควรตกลงเรื่องการแบ่งค่าใช้จ่ายให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวางมัดจำ

กรมที่ดินคิดค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง ฝั่งผู้ขายยังมีภาระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า หากถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากรแสตมป์ ทั้งหมดนี้ตกลงกันใหม่ได้ในสัญญา

ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ในชื่อตนเอง โดยรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งโครงการ และต้องนำเงินเข้าจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศพร้อมมีหนังสือรับรองจากธนาคาร ส่วนที่ดินนั้นชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ทางเลือกที่ใช้กันคือการเช่าระยะยาว 30 ปีและจดทะเบียนสิทธิการเช่ากับกรมที่ดิน หรือถือผ่านนิติบุคคลไทยที่ตั้งขึ้นโดยชอบด้วยกฎหมาย ควรปรึกษาทนายความก่อนทำสัญญา

ค่านายหน้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ที่ 3% ของราคาขายจริงสำหรับการซื้อขาย และเทียบเท่าค่าเช่าครึ่งเดือนถึงหนึ่งเดือนสำหรับการปล่อยเช่า โดยจ่ายเมื่อปิดการขายสำเร็จและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ไม่ใช่จ่ายล่วงหน้า ควรระบุอัตรา เงื่อนไขการจ่าย และระยะเวลาของสัญญานายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร

ธรรมเนียมทั่วไปคือค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน บวกเงินประกันความเสียหาย 2 เดือน สำหรับสัญญา 1 ปี รวมเป็นเงินก้อนแรกประมาณ 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน เงินประกันต้องได้คืนเมื่อสิ้นสุดสัญญาหากไม่มีความเสียหายเกินการใช้งานปกติ ก่อนเข้าอยู่ควรถ่ายภาพสภาพห้องและทำบันทึกแนบท้ายสัญญาไว้ทั้งสองฝ่าย

ตรวจเอกสารสิทธิ์ว่าโฉนดเป็นชื่อผู้ขายจริงและไม่มีภาระผูกพันหรือติดจำนอง ตรวจผังบริเวณว่าตัวบ้านไม่รุกล้ำแนวเขต ตรวจระบบไฟฟ้า ประปา และการรั่วซึมของหลังคาและห้องน้ำ ตรวจรอยร้าวโครงสร้างและการทรุดตัวของพื้น สอบถามยอดค้างค่าส่วนกลางและภาษีที่ดิน และตรวจสอบประวัติน้ำท่วมของพื้นที่ การจ้างวิศวกรตรวจบ้านมืออาชีพมีค่าใช้จ่ายหลักพันแต่ช่วยลดความเสี่ยงได้มาก

เอกสารหลักคือบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3–6 เดือน หนังสือรับรองเงินเดือน รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ประกอบอาชีพอิสระใช้เอกสารจดทะเบียนกิจการและรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือนแทน ธนาคารมักอนุมัติวงเงินผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้ และวงเงินกู้สูงสุดขึ้นกับเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งบ้านหลังแรกกู้ได้สูงกว่าหลังที่สองขึ้นไป

ในภาวะตลาดปกติ ทรัพย์ที่ตั้งราคาสอดคล้องกับราคาตลาดมักใช้เวลา 3–6 เดือนจึงปิดการขายได้ ทรัพย์ที่ตั้งราคาสูงกว่าตลาดอาจใช้เวลาเกินหนึ่งปี ปัจจัยที่ช่วยให้ขายเร็วขึ้นคือราคาที่เทียบเคียงกับทรัพย์ใกล้เคียงที่ขายได้จริง ภาพถ่ายที่มีคุณภาพ ความพร้อมของเอกสารสิทธิ์ และการเปิดให้เข้าชมได้สะดวก